Christian Lohmann | Selfstorage Immobilien in Deutschland richtig planen, entwickeln, bauen und betreiben!
Ab einer gewissen Größe der Immobilie kann es sinnvoll sein, den Ausbau mit Lagerboxen in Phasen auszuführen.
Das Second Home Lagerhaus in Nieder-Olm bei Mainz verfügt insgesamt über 5.300 m² vermietbarer Lagerfläche (Bruttofläche ca. 7.500 m²). Hiervon sind nunmehr rund 90 % des Innenausbaus mit Selfstorage Systemen abgeschlossen.
Hier einige Impressionen der Selfstorage Boxen des dritten Bauabschnittes.
In der kommenden Woche erwarten wir den Estrich. Die Vorbereitungen für den Neubau laufen auf Hochtouren. Trotz „Corona“ sind wir im Plan und freuen uns auf eine planmäßige Eröffnung von Second Home Selfstorage im Juli!
Ohne Beratung für Neueinsteiger und Investoren kann einiges schiefgehen! Eine Selfstorage Einrichtung neu zu bauen oder einer Bestandsimmobilie umzunutzen ist per se keine Raketenwissenschaft. Warum ist ein professionelles Consulting dennoch sinnvoll? Warum ist es wichtig, die Vorgaben der DIN EN 15696 zu beachten?
Zunächst ist es von Bedeutung, die aktuelle (allgemeine) Marktsituation korrekt zu erfassen. Wie viele und welche (auch vergleichbare) Einrichtungen sind bereits aktiv und wie verhalten sich diese zu einem bestimmten Zeitpunkt im Zielmarkt?
Welches Potential an vermietbarer Fläche bietet der Standort insgesamt? Gibt es bereits aktive Marktteilnehmer? Wenn ja – welchen Teil des Gesamtpotentials decken diese bereits ab? Als zwingend zu beachtende Faktoren hinsichtlich des regionalen Potentials gelten (neben anderen) beispielsweise Bevölkerungswachstum, Bevölkerungsdichte, Mietpreisentwicklung für Wohnraum, Arbeitslosenquote, Kaufkraft und natürlich die Mikrolage innerhalb des Zielstandortes.
Geeignete Grundstücke sind rar und deren Kaufpreise steigen. Die Bauindustrie boomt. Die Auftragsbücher sind voll. Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise. Leider hat dieses allein schon im Zeitraum von 2012 bis 2017 zu Baukostensteigerungen von bis zu 30 % geführt. Hier werden aufgrund von Selbstüberschätzung oft die ersten gravierenden Fehler gemacht. Ohne produktspezifische Projektentwicklung und Beratung zahlt man nicht selten teures Lehrgeld!
In vielen Fällen kann es zielführender sein, wenn bestehende Immobilien umgenutzt werden können. Sofern Lage, Substanz und Eigenschaften des Objektes den Anforderungen entsprechen, wird neben günstigerer Gestehungs-/Gesamtkosten schon aufgrund der früheren Inbetriebnahme ein renditerelevanter Vorteil gegenüber eines Neubaus möglich sein.
Garagenparks (sogenannte Drive-Up´s) haben mit klassischen indoor Self Storage Einrichtungen in Deutschland oft wenig zu tun. Nicht selten handelt es sich um eine Aufreihung von Garagen, die in einigen Fällen mit kleineren Lagerabteilen ergänzt werden, jedoch oft nicht der DIN EN 15696 genügen. Derartige Anlagen finden sich aufgrund günstiger Grundstückspreise vornehmlich in B und C Lagen und sind üblicherweise im Schwerpunkt auf Gewerbekunden ausgerichtet.
Im Zuge voranschreitender Digitalisierung werden in den kommenden Jahren auch in Deutschland (insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten) Selfstorage Anlagen entstehen, die zu fast 100 % ohne Personal vor Ort auskommen. Ähnlich wie schon jetzt im Hotel-Bereich wird eine komplett automatisierte Buchung von Lagermöglichkeiten möglich sein. Aus verschieden Gründen werden solche Einrichtungen eine vermietbare Fläche von 1.000 m² selten überschreiten. Man weiß aus Erfahrungen aus dem Ausland jedoch schon jetzt, dass dieses Verfahren deutlich zu Lasten der Wachstumsgeschwindigkeit gehen wird. Hier ist die Gefahr sehr groß, ohne entsprechende Beratung gravierende Fehler zu machen.
Wesentliche Merkmale und wichtigste Instrumente hinsichtlich der Generierung der vermietbaren Fläche sind Trennwandsysteme, die sowohl baulich bestimmten Anforderungen genügen sollen als auch einen optimalen Mix an Lagerabteilgrößen bieten müssen. Im europäischen und deutschen Markt finden sich verschiedene Anbieter von Selfstorage Trennwänden. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Hersteller sind meist keine Betreiber. Eine Planung ist schnell erstellt, allerdings kann diese ohne qualifizierte Beratung gerne mal an den tatsächlichen Bedürfnissen vorbeigehen.
Zutrittskontrollsysteme bilden nicht nur einen Sicherheitsaspekt ab, sondern sie gründen den ersten Schritt in die Automatisierung. Nur Mieter mit entsprechenden Zugangsberechtigungen (PIN Code, Transponder, Chip, …) erhalten Zugang zum Lagerbereich. Durch eben diese individuelle Zutrittsberechtigung können Kunden das Lager völlig autark auch außerhalb der Büroöffnungszeiten betreten. Idealerweise verknüpft und/oder ergänzt man das Zutrittskontrollsystem mit einer Videoüberwachungsanlage. Bei dem Zutrittskontrollsystem ist darauf zu achten, dass dieses mit der Verwaltungssoftware kompatibel ist. Hier ist gute Beratung unbezahlbar!
Videoüberwachungssysteme sind wichtig, aber vergleichsweise einfach zu beschaffen und zu installieren. Damit nicht mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird, sind Insidertipps hilfreich.
Eine der ganz wichtigen „Baustellen“, die ohne Beratung schnell zur Großbaustelle wird!
Unbedingt die DIN EN 15696 hinzuziehen. Hierin finden sich essentielle Hinweise für Bau und operativen Betrieb!
Mit einem Berater vermeiden Sie klassische Fehler. Wer zahlt schon gerne Lehrgeld und läuft zudem Gefahr am Thema vorbei zu bauen?!
Demnächst mehr im Blog zum Thema „Selfstorage Anlagen richtig betreiben!“ mit Inhalten zu Kunden, Marketing, Webseite und Co!