Automatisierte Anlagen (ohne Personal)

Das Selfstorage Business ist beratungsintensiv und erfordert Personal vor Ort. Wie kann ich die Personalkosten reduzieren und was ist wichtig zu wissen? Kann man alles online realisieren (Reservierung, Buchung, Zahlung)?

Selfstorage Einrichtung unbemannt (ohne Personal) betreiben

Zunächst sollten Sie sich dessen gewiss sein, dass ein Großteil der potentiellen Kunden/Mieter schwer einschätzen kann, welcher Lagerraum der für die eigenen Bedürfnisse richtige Raum (Volumen!) ist.

Sofern Sie komplett ohne Personal und ausschließlich über Online-Buchungen agieren wollen, müssen Sie davon ausgehen, dass die Wachstumsgeschwindigkeit (monatliches Wachstum an vermieteter Fläche/Füllrate) geringer ausfallen wird, als würden Sie personelle Beratung vor Ort oder über eine Zentrale (Hotline/Callcenter) anbieten.

Warum ist das so? Die Begründung ist einfach herzuleiten und nachzuvollziehen. Falls Sie ausschließlich über Online-Buchung vermieten wollen, müssen alle Größen, Preise und auch Rabatte zu 100 % transparent sein.

In Kenntnis dessen, dass sich viele der potentiellen Mieter mangels Erfahrung und räumlichen Vorstellungsvermögens hinsichtlich ihres Platzbedarfes deutlich verschätzen (es wird nicht selten von viel zu hohen Raumerfordernissen ausgegangen), hat dieses zur Folge, dass Interessenten aufgrund der oft falschen und zu hohen Einschätzung auf die Webseite gelangen, Preise für ihre Einschätzung erkennen und dann für sich feststellen, dass diese ggf. ihr Budget überschreiten.

Dieses gilt insbesondere für größere Lagereinheiten. Infolge dessen wird sodann oft von einer möglichen Anmietung Abstand genommen. Unterm Strich bedeutet dieses, dass ein möglicher Mieter, dem man durch persönliche und individuelle Beratung vielleicht hätte beschreiben können, dass der tatsächliche Platzbedarf merklich geringer ist, am Ende des Tages komplett wegbricht.

Eine nachträgliche Beratung (ohne Kontaktinformationen des Interessenten zu haben) entfällt total! Der Lead ist quasi tot und mindert somit die Wachstumsgeschwindigkeit.

Sind Online Reservierung und Buchung überhaupt sinnvoll?

Eine pauschale Antwort wäre diesbezüglich nicht seriös! Jedes Projekt, jeder Standort, jede Standortgröße obliegt individuellen Anforderungen und Strukturen. Grundsätzlich kann gesagt werden, das Vollautomatisierungen eher kleineren Selfstorage Anlagen zum Vorteil gereichen. Je größer die gesamte Anlage, desto wichtiger ist ein schnelles monatliches Wachstum (Break-Even). Je kleiner die Anlage, desto kleiner sind per se auch die verfügbaren Lagereinheiten. So kleiner die Lagereinheiten, desto geringer die Fehleinschätzung der Mieter.

Gibt es schon Konzepte für unbemannte Selfstorage Anlagen?

Diese Frage kann klar mit „ja“ beantwortet werden. Angefangen bei der Software bis hin zur physischen Verriegelung der Lagereinheiten sind Lösungen verfügbar.

Für weitere Informationen freue ich mich auf Ihre Kontaktaufnahme!

Selfstorage Software auf Deutsch

Selfstorage Software

Eine Selfstorage Software macht insbesondere dann Sinn, wenn viele Mieter verwaltet werden sollen. Schnittstellen zum Zugangssystem, zur Bank und zu ggf. DATEV erleichtern die Automatisierung. Online-Buchungen, -Reservierungen und -Zahlungen sollten zumindest optional möglich sein.

Grundsätzliche Anforderungen an eine Selfstorage Software:

  • Zentrale Verwaltung (Datenbank)
  • Zugriff auf Datenbank von wo und von welchem Rechner/Tablet auch immer
  • Permanente Datensicherung
  • Managementberichte und Auswertungen in Echtzeit
  • Anlegen und Generieren von Mietverträgen
  • Automatisiertes Zahlungsmanagement (Lastschriften, Rechnungen, etc.)
  • Automatisierte Prozesse im Falle von Zahlungsausfällen
  • Verkauf und Handling von Shop-Artikeln (Vorhangschlösser, Kartons, etc.)
  • Optionale Online-Reservierung von Lagereinheiten
  • Optionale Online-Buchung von Lagereinheiten
  • Optionale Online Zahlung/E-Commerce (verschiedene Zahlmöglichkeiten)
  • Schnittstellen zu verschiedenen Zutrittskontroll- und Sicherheitssystemen
  • Schnittstellen zu Bankenprogrammen (z.B. S-Firm)
  • Schnittstelle zu DATEV

 

Selfstorage Trennwände & Systeme & Planung

Selfstorage Trennwände optimal planen und bauen. Neben branchenspezifischen Zutrittskontrollsystemen, Videoüberwachungsanlagen und einer Verwaltungssoftware kommt Selfstorage Trennwänden eine besondere Bedeutung zu. Automatisierte Lagerkonzepte entwickeln, Trennwandsysteme planen und optimal auf die Kundenbedürfnisse der jeweiligen Zielregion ausrichten.

Selfstorage Trennwände

Wie sollten Selfstorage Trennwände beschaffen sein?

Wie so oft liegt auch hier der Unterschied im Detail. Nicht nur, dass Eigenkreationen aus Holz- oder Spanplatten (ebenso wie Bauzäune) optisch eher wenig ansprechend sind, sie genügen auch nur selten den qualitativen Anforderungen der DIN EN 15696.

Hierin steht auszugsweise:

  • Selbsteinlagerungseinheiten müssen „in einem einwandfreien Zustand zur Verfügung gestellt werden;“
  • Die Einheiten müssen „so gebaut sein, dass sie einen verschließbaren, in sich abgeschlossenen Raum zur Selbsteinlagerung darstellen, der Schutz gegen die Naturelemente bietet; der Raum kann durch vom Dienstleister oder Kunden zur Verfügung gestellte Steuertafeln, Lesekarten, Vorhängeschlösser oder einen anderen Verriegelungsmechanismus verschlossen und gesichert werden;“
  • „Es wird empfohlen, dem Einsatz widerstandsfähiger Werkstoffe, wie Stahl oder Stein den Vorrang zu geben.“
  • Die Lagereinheiten sollen „gegen den Zugang aus benachbarten Einheiten, Korridoren und dem Dachraum gesichert sein (ausgenommen gewaltsamer Zutritt oder sonstiges gesetzwidriges Vorgehen).“

Selfstorage Trennwand

Selfstorage Trennwandsysteme richtig planen und installieren!

Was man wissen sollte und worauf bei Planung und Bau zu achten ist:

Je nach Mix der unterschiedlichen Größen der Lagerräume sowie immobilienseitigen Einschränkungen entsteht bezogen auf die NGF/BGF ein Verlust an vermietbarer Fläche von ca. 25 % (+/- 5%). Gründe hierfür sind beispielsweise Korridore (zwischen den Lagerräumen), Fluchtwege, Zugänge, Fenster, Heizkörper, etc.!

Jeder Standort (ebenso wie jede Immobilie) ist individuell zu betrachten. Eine sorgfältige Standortanalyse gibt Aufschluss über das Potential der jeweiligen Stadt. Es versteht sich, dass Mieterstruktur und durchschnittlicher Platzbedarf je nach Standort, Lage und Wettbewerb ganz unterschiedlich sein können. Es muss daher nicht immer zwingend der beste Weg sein, ausschließlich auf die Flächennutzung abzustellen. Die Lagerboxen sollen letzten Endes vermietbar sein.

Selfstorage Systeme

Modulare Selfstorage-Trennwand-Systeme ermöglichen eine flexible Anpassung an nahezu jeden Gebäudetyp und -Schnitt. Die Systeme bestehen aus folgenden Hauptelementen und sind individuell anpassbar.

  • Korridorwand
  • Interne Trennwand
  • Tür oder Rolltor
  • Verriegelungsmechanismus

Selfstorage bauen

Folgende Extras können sinnvoll oder notwendig sein:

  • Gitterdeckel gegen unbefugten Zugriff von oben (nicht immer erforderlich)
  • Fußleisten und Eckenschützer als Schutz vor Beschädigungen durch das Anfahren mit Rollwagen, Trolleys, Hubwagen und Co

Beratung | Neubau | Umbau | Ausbau

Selfstorage Beratung

Beratung bei der Entwicklung von Selfstorage Anlagen

Ohne Beratung für Neueinsteiger und Investoren kann einiges schiefgehen! Eine Selfstorage Einrichtung neu zu bauen oder einer Bestandsimmobilie umzunutzen ist per se keine Raketenwissenschaft. Warum ist ein professionelles Consulting dennoch sinnvoll? Warum ist es wichtig, die Vorgaben der DIN EN 15696 zu beachten?

Sie wollen ohne Beratung/Consulting starten?

Analysen

Marktanalyse

Zunächst ist es von Bedeutung, die aktuelle (allgemeine) Marktsituation korrekt zu erfassen. Wie viele und welche (auch vergleichbare) Einrichtungen sind bereits aktiv und wie verhalten sich diese zu einem bestimmten Zeitpunkt im Zielmarkt?

Beratung, wenn es um die richtige Standortanalyse geht!

Welches Potential an vermietbarer Fläche bietet der Standort insgesamt? Gibt es bereits aktive Marktteilnehmer? Wenn ja – welchen Teil des Gesamtpotentials decken diese bereits ab? Als zwingend zu beachtende Faktoren hinsichtlich des regionalen Potentials gelten (neben anderen) beispielsweise Bevölkerungswachstum, Bevölkerungsdichte, Mietpreisentwicklung für Wohnraum, Arbeitslosenquote, Kaufkraft und natürlich die Mikrolage innerhalb des Zielstandortes.

Immobilien

Beim Neubau beraten lassen!

Geeignete Grundstücke sind rar und deren Kaufpreise steigen. Die Bauindustrie boomt. Die Auftragsbücher sind voll. Angebot und Nachfrage bestimmen die Preise. Leider hat dieses allein schon im Zeitraum von 2012 bis 2017 zu Baukostensteigerungen von bis zu 30 % geführt. Hier werden aufgrund von Selbstüberschätzung oft die ersten gravierenden Fehler gemacht. Ohne produktspezifische Projektentwicklung und Beratung zahlt man nicht selten teures Lehrgeld!

Umbau von Bestandsimmobilien

In vielen Fällen kann es zielführender sein, wenn bestehende Immobilien umgenutzt werden können. Sofern Lage, Substanz und Eigenschaften des Objektes den Anforderungen entsprechen, wird neben günstigerer Gestehungs-/Gesamtkosten schon aufgrund der früheren Inbetriebnahme ein renditerelevanter Vorteil gegenüber eines Neubaus möglich sein.

Sonderformen

Garagenparks

Garagenparks (sogenannte Drive-Up´s) haben mit klassischen indoor Self Storage Einrichtungen in Deutschland oft wenig zu tun. Nicht selten handelt es sich um eine Aufreihung von Garagen, die in einigen Fällen mit kleineren Lagerabteilen ergänzt werden, jedoch oft nicht der DIN EN 15696 genügen. Derartige Anlagen finden sich aufgrund günstiger Grundstückspreise vornehmlich in B und C Lagen und sind üblicherweise im Schwerpunkt auf Gewerbekunden ausgerichtet.

Selfstorage Beratung nutzen, wenn ein Neubau oder Umbau einer Immobilie geplant ist.

Vollautomatisierte Einrichtungen

Im Zuge voranschreitender Digitalisierung werden in den kommenden Jahren auch in Deutschland (insbesondere in Großstädten und Ballungsgebieten) Selfstorage Anlagen entstehen, die zu fast 100 % ohne Personal vor Ort auskommen. Ähnlich wie schon jetzt im Hotel-Bereich wird eine komplett automatisierte Buchung von Lagermöglichkeiten möglich sein. Aus verschieden Gründen werden solche Einrichtungen eine vermietbare Fläche von 1.000 m² selten überschreiten. Man weiß aus Erfahrungen aus dem Ausland jedoch schon jetzt, dass dieses Verfahren deutlich zu Lasten der Wachstumsgeschwindigkeit gehen wird. Hier ist die Gefahr sehr groß, ohne entsprechende Beratung gravierende Fehler zu machen.

Innenausbau

Trennwandsystem - Beratung bei der Optimierung

Wesentliche Merkmale und wichtigste Instrumente hinsichtlich der Generierung der vermietbaren Fläche sind Trennwandsysteme, die sowohl baulich bestimmten Anforderungen genügen sollen als auch einen optimalen Mix an Lagerabteilgrößen bieten müssen. Im europäischen und deutschen Markt finden sich verschiedene Anbieter von Selfstorage Trennwänden. Aber auch hier ist Vorsicht geboten. Hersteller sind meist keine Betreiber. Eine Planung ist schnell erstellt, allerdings kann diese ohne qualifizierte Beratung gerne mal an den tatsächlichen Bedürfnissen vorbeigehen.

Zutrittskontrolle

Zutrittskontrollsysteme bilden nicht nur einen Sicherheitsaspekt ab, sondern sie gründen den ersten Schritt in die Automatisierung. Nur Mieter mit entsprechenden Zugangsberechtigungen (PIN Code, Transponder, Chip, …) erhalten Zugang zum Lagerbereich. Durch eben diese individuelle Zutrittsberechtigung können Kunden das Lager völlig autark auch außerhalb der Büroöffnungszeiten betreten. Idealerweise verknüpft und/oder ergänzt man das Zutrittskontrollsystem mit einer Videoüberwachungsanlage. Bei dem Zutrittskontrollsystem ist darauf zu achten, dass dieses mit der Verwaltungssoftware kompatibel ist. Hier ist gute Beratung unbezahlbar!

Videoüberwachung

Videoüberwachungssysteme sind wichtig, aber vergleichsweise einfach zu beschaffen und zu installieren. Damit nicht mit Kanonen auf Spatzen geschossen wird, sind Insidertipps hilfreich.

Verwaltungssoftware

Eine der ganz wichtigen „Baustellen“, die ohne Beratung schnell zur Großbaustelle wird!

Tipp

Unbedingt die DIN EN 15696 hinzuziehen. Hierin finden sich essentielle Hinweise für Bau und operativen Betrieb!

Mit einem Berater vermeiden Sie klassische Fehler. Wer zahlt schon gerne Lehrgeld und läuft zudem Gefahr am Thema vorbei zu bauen?!

Demnächst mehr im Blog zum Thema „Selfstorage Anlagen richtig betreiben!“ mit Inhalten zu Kunden, Marketing, Webseite und Co!